LES EVALUATIONS EN LIGNE SONT-ELLES FIABLES ?
Quelques semaines après avoir emménagé dans un nouveau bien, une agence immobilière m'a proposé un service d'estimation en ligne. C'est ainsi que ma maison, qui n'était pas tout à fait terminée, avait déjà doublé de valeur ! J'aime les bonnes nouvelles mais celle-ci était un peu trop belle pour y croire !
Après avoir eu l'occasion de tester d'autres modèles d'évaluation en ligne, 9 questions se posent.
1/ Comment fonctionnent les algorithmes ?
Chaque évaluation est « confidentielle » ; les algorithmes, c'est-à-dire ces programmes qui traitent vos données afin de leur donner une valeur financière, ne sont pas expliqués pour ne pas être copiés. Par conséquent, nous ne savons pas :
- Quelle importance est accordée à chaque critère d'évaluation ?
- Comment décide-t-on si un critère a plus de poids qu'un autre ?
2/ D'où viennent les prix de comparaison ?
Ma propriété est-elle comparée à la propriété annoncée ou à la propriété qui a été vendue ? Le système en ligne tient-il compte des prix annoncés sur les plateformes d'annonces immobilières ou des prix signés chez le notaire ? Il n'y a pas de prix enregistrés publiés pour les maisons achetées sur plan, alors sur quelle base les évaluations de ces propriétés particulières sont-elles faites ?
À quelle fréquence les mises à jour sont-elles traitées pour intégrer les nouvelles ventes ?
3/ Comment se fier aux informations imputées ?
Le fonctionnement du système d'évaluation génère de nombreuses questions, mais l'utilisation qu'en fait l'éditeur en génère tout autant... Comment garantir la véracité des données imputées ? A un moment donné, l'utilisateur n'a-t-il pas la possibilité d'embellir un peu son bien dont il souhaite tirer le maximum de profit ?
Qu'est-ce qui qualifie une propriété en bon état?
4/ Combien de prospects savent mesurer avec précision ?
La distinction entre m2 habitable et m2 non habitable ainsi que la définition des m2 mesurables sont souvent mal comprises et les m2 alors mal calculés. Comment s'assurer de l'exactitude des m2 imputés ? Comment mesurer une terrasse qui vous offre un « espace de vie supplémentaire » ?
5/ Comment évaluer objectivement le travail à faire ?
Un grand problème classique dans toute évaluation! Combien un propriétaire-vendeur estime-t-il les travaux à effectuer sachant qu'il est habitué à son environnement et qu'à force de voir ses défauts, il ne les remarque plus et a donc tendance à les minimiser .
6/ Que diriez-vous d'une déco qui n'est pas du goût de tout le monde ?
Encore un grand numéro classique ! Il est difficile pour un propriétaire-vendeur d'accepter qu'un acheteur ne soit pas fan de son intérieur, auquel il accorde une grande importance mais souvent démesurée.
7 / Information non disponible / non affichée ?
Qu'en est-il des données non renseignées ou mal renseignées ? Comment affectent-ils la note globale ? Les systèmes en ligne préfèrent vous donner une évaluation à tout prix plutôt que d'émettre des réserves et des conditions en cas de manquement.
8/ Quelles sont les attentes une fois l'évaluation calculée ?
Difficile de faire une contre-expertise inférieure quand le propriétaire-vendeur a déjà reçu une 1ère somme estimée et qu'il a visualisé ce qu'il peut faire avec cette somme. Le 2e agent évaluateur devient donc le mauvais évaluateur quoi qu'on dise.
9/ L'estimation d'un bien est une étape importante avant sa mise sur le marché. Alors quoi d'autre?
La mise en place d'une stratégie marketing est tout aussi importante car elle mesure la concurrence potentielle à laquelle le bien en question ferait face. Que la propriété soit en concurrence avec 10 biens similaires ou seulement 1 ou 2, cela change la donne. Plus votre bien est concurrentiel, plus la vente peut être compliquée et plus votre stratégie commerciale doit s'adapter, à commencer par le prix. Bien qu'essentiel, cet aspect est rarement renseigné dans une évaluation en ligne.
Chez Monde Avenir, nous avons essayé de faire des évaluations précises sans avoir à nous déplacer. Même avec les photos du bien en main, le travail est difficile, la notion de volume est souvent faussée par des photos qui ne "rendent" pas correctement. Et puis on ne nous montre pas toujours tout le bâtiment.
Nous privilégions donc :
- D'aller voir par nous-mêmes sur place,
- D'utiliser notre méthode d'évaluation établie à partir de 26 critères et sous 3 angles de vue différents pour une évaluation aussi minutieuse que nous !
- De vous communiquer par écrit le détail de nos évaluations afin d'en discuter avec vous en toute transparence,
- De vous donner l'opportunité de les partager avec vos banques et vos avocats car nous savons que nos évaluations sont recevables avec vos partenaires.
Contactez-nous dès maintenant à contact@mondeavenir.lu ou +352 621 355 207 ; vous recevrez votre évaluation écrite dans les 48 heures suivant notre visite sur place.
MANDAT EXCLUSIF VS MANDAT SIMPLE / PARTAGE
Mandat exclusif ou mandat partagé/simple : on en reparle et pourtant, en matière d'immobilier résidentiel, le choix est simple...
Un agent immobilier s'occupera beaucoup plus d'une transaction dans le cadre d'un mandat exclusif. Parce qu'il ne prend pas le risque de s'impliquer peut-être pour rien, et parce qu'il ne sera pas distrait par les agissements d'autres agences avec lesquelles il est en concurrence,
il se concentre entièrement sur le bien et le service qu'il rend.
- Les annonces sont plus soignées, mieux écrites, mieux documentées,
- La stratégie marketing est plus élaborée,
- Le temps accordé aux deux parties est beaucoup plus généreux, le vendeur est mieux informé, les prospects sont mieux qualifiés,
- Les négociations avec l'acheteur et la conclusion de la transaction se déroulent plus facilement.
Tout d'abord, puisqu'il n'y a pas de concurrence dans le cadre d'un mandat exclusif, l'évaluation de votre propriété est plus objective. Elle n'est pas biaisée par le besoin de l'agent de s'assurer à tout prix une commission et donc par son besoin de se positionner plus avantageusement que les autres agences en annonçant un prix de vente plus élevé mais potentiellement moins réaliste.
Avec un mandat exclusif et une estimation au plus près de la réalité, votre vente est donc plus rapide. C'est aussi plus simple : un seul interlocuteur, une seule personne avec qui partager les données techniques, un seul interlocuteur avec qui organiser les visites et les négociations. Si le marché vous oblige à revoir la stratégie marketing appliquée jusqu'à présent, l'agent unique peut en discuter avec le vendeur et ils peuvent rapidement décider ensemble de l'évolution de la campagne marketing. Dans le cas d'un mandat partagé, le vendeur écoute plus rarement un discours unique qu'il aura de toute façon du mal à imposer aux autres agences.
Avec un mandat exclusif, votre propriété est mieux valorisée; en apparaissant par le biais d'une seule agence, il est proposé de manière unique et il devient rare. Les prospects sont beaucoup plus sensibles aux propriétés exclusives qui ne se trouvent pas partout et sur le portefeuille de chaque agent. Un bien repéré bien trop souvent dévalorise naturellement et donne aux acheteurs potentiels un bon argument pour un prix négocié à la baisse.
En effet, on néglige souvent l'image que le type de mandat renvoie aux prospects. Un mandat exclusif véhicule une image de confiance; un mandat partagé laisse entendre que le vendeur cherche désespérément à vendre très vite, à un prix négocié à la baisse, qu'il est prêt à accepter n'importe quelle offre de n'importe qui et qu'au final, il a très peu de respect pour le travail d'un agent peut faire. Comment croire que les prospects seront plus respectueux du travail d'un agent alors que le vendeur ne reflète pas lui-même cette image ? Les prospects ne sont pas naïfs et, plus important encore, ils ne veulent pas être pris en otage dans une bataille d'agents.
Être agent immobilier professionnel, c'est respecter une déontologie et un savoir-faire rigoureux. Il vous suffit de choisir le professionnel accompagnateur en qui vous aurez confiance.
Pour découvrir ce que nous avons mis en place pour mériter votre confiance,
Nous contacter!
AGENT IMMOBILIER VS AGENT IMMOBILIER
Un agent immobilier "realtor" est l'équivalent américain de l'agent immobilier européen, "the real estate agent".
La différence ne s'arrête pas à la terminologie car les services varient également d'un continent à l'autre.
De nombreux expatriés ont pour habitude de désigner leur propre agent, intermédiaire pour travailler uniquement dans l'intérêt de leur mandant, que ce soit pour vendre, acheter ou louer un bien. Dans toute transaction, vous trouverez l'agent inscripteur désigné par le vendeur/propriétaire et celui désigné par le prospect/acheteur/locataire.
Les 2 agents se partagent la commission.
La législation encadrant le travail des agences immobilières ici au Luxembourg peut donc surprendre :
· Un agent immobilier ne peut être mandaté que par le vendeur – dans le cas d'une vente – ou par le bailleur – dans le cas d'un bien locatif -.
· L'acheteur recherche un bien seul. Il en va de même pour le locataire qui paie également la commission locative,
· Il n'y a qu'un seul agent immobilier agissant pour chaque transaction qui reçoit également une commission complète.
Cela garantit-il la plus juste des transactions ? Pas vraiment …
Chez Monde Avenir, nous rétablissons l'équilibre entre les parties en accordant à chacune d'elles le même degré d'attention et de service.
HOME STAGING : POURQUOI ET COMMENT ?
La majorité des gens réagissent à ce qu'ils voient et non à ce qu'ils ne voient pas.
Un m3 non visible, un agencement insuffisant, une odeur désagréable empêcheront non seulement votre bien de se vendre mais aideront les autres à se vendre.
Le Home Staging n'est pas un style de décoration, c'est un outil… Un outil qui permet à votre bien de se différencier et de se vendre plus rapidement au prix du marché.
Voici la règle des 4 R :
Réattribuer :
Désencombrer / recycler / réaffecter temporairement au stockage : le moment est venu de vous débarrasser de ce que vous avez accumulé et dont vous n'avez plus besoin. Dépersonnalisez votre intérieur. Ne distrayez pas les visiteurs avec des portraits de famille, des souvenirs personnels qui n'ont de sens que pour vous. Jouez au jeu suivant : rangez tous les indices sur votre apparence, quels sont tous vos passe-temps, rangez si vous n'êtes généralement pas une personne ordonnée. Enfin, assurez-vous que tout semble être au bon endroit et qu'il y a une place pour tout.
Réparation :
C'est le moment d'entreprendre tous les petits travaux de réparation que vous avez mis en attente jusqu'à présent : remplacer les ampoules grillées, réparer les fils électriques lâches, refaire les joints de douche et de bain si nécessaire, tailler les haies. Vous voulez donner l'impression que vous avez toujours pris soin de la propriété, vous avez besoin que les visiteurs aient confiance que la propriété est généralement en bon état de fonctionnement.
Rafraîchir :
Tout ce qui a l'air usé sera encore pire aux yeux des visiteurs qui manquent de votre indulgence. Repeignez certains murs, nettoyez en profondeur vos espaces, vos habillages de fenêtres, vos housses de canapés déhoussables. Nettoyez les espaces extérieurs. Faites le ménage de printemps de votre propriété même si ce n'est peut-être pas le printemps.
Réorganiser :
C'est peut-être le moment de retirer les meubles encombrants pour que vous puissiez montrer de l'espace et du volume. Trop d'encombrement donne l'impression que vous n'avez pas assez d'espace et les visiteurs l'interpréteront comme la propriété étant trop petite. Ne poussez pas tous les meubles contre les murs, réorganisez les sièges en cercle, placez toutes les chaises autour de la table. Ne bloquez ni les ouvertures ni les voies de circulation. Laissez entrer la lumière naturelle et assurez-vous que chaque pièce semble habitée.
Pour voir quelques exemples, consultez notre page dédiée sur notre site : https://www.mondeavenir.lu/home-staging
QUELS DOCUMENTS FOURNIR A L'AGENT IMMOBILIER ET AU NOTAIRE LORS DE LA MISE EN VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER ?
Nom / Prénom
Date et lieu de naissance
Copie certifiée conforme d'une pièce d'identité ou d'un passeport
Adresse physique
Adresse mail
Numéro de portable
Numéro de sécurité sociale
Profession
Formulaire d'identification physique
Descriptif du bien
Autorisations de construire si des travaux soumis à cette autorisation ont été effectués
Extrait cadastral
Plans d'aménagement
Passeport énergétique
Procès-verbaux des assemblées générales (quand il s'agit d'un appartement dans un bâtiment avec plusieurs unités de logement)
Détails des charges (si propriétaire-occupant, bailleur et/ou locataire)
Acte de vente original
QU'EST-CE QUE L'EXTRAIT CADASTRAL ?
L'"Extrait Cadastral" indique les mesures du bien et, si le bien est situé dans un immeuble, le pourcentage attribué à chacune des unités privatives (aux fins de vote et d'affectation des charges communales).
Les mensurations indiquées sur ce document sont celles officielles et ce sont celles à mentionner dans les annonces et documents de vente.
Il indique également les coordonnées des propriétaires.
QU'EST-CE QU'UN PASSEPORT ENERGETIQUE ?
Le Passeport Energétique est un bilan énergétique établi après expertise du bien par un expert agréé. Un Passeport valide est nécessaire pour mettre un bien sur le marché et il est valable 10 ans. Il évalue l'efficacité du système de chauffage et celle de l'isolation thermique. Il donne également des conseils sur les améliorations possibles, qui pourraient être envisagées afin d'améliorer l'efficacité technique montrée sur le Passeport Energétique en vigueur.