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LES ASSURANCES DE L’IMMOBILIER


"Si cela m’était possible, j’écrirais le mot assurance dans chaque foyer et sur le front de chaque homme tant je suis convaincu que l’assurance peut, à un prix modéré, libérer les familles des catastrophes irréparables." Ces mots prononcés par Winston Churchill sont toujours d’actualité. Alors voici donc une vue d’ensemble des principaux points à prendre en considération lorsque vous recherchez une assurance pour un bien immobilier.


COMMENÇONS AVEC LE JARGON


Risque : ce terme désigne la propriété à assurer, quelle qu’elle soit, la maison que vous êtes en train de faire construire, celle dans laquelle vous vivez, celle que vous louez or celle dans laquelle vous investissez.

Dommages : ceux mentionnés ici sont le résultat d’un accident ou d’un vol. Ils sont les seuls qu’une compagnie d’assurance acceptera généralement de couvrir.

Proposition / devis : ces termes décrivent le formulaire qui est utilisé pour compiler toutes les informations nécessaires à l’élaboration d’une couverture d’assurance adéquate au risque considéré.

Police d’assurance : elle représente le contrat accepté par les deux parties : le souscripteur de l’assurance et la compagnie d’assurance. Elle décrit en détail la couverture souscrite ainsi que ses coûts et ses modalités d’application.

Prime : c’est le terme officiel utilisé pour décrire le coût de l’assurance. Elle est payée annuellement ou par annuités mensuelles.

Franchise : elle représente la part des dommages que le souscripteur d’assurance a accepté, de manière contractuelle, à payer lui-même. Dans ce cas, la compagnie d’assurance ne couvre que le coût des dommages qui excède cette franchise.

Responsabilité civile : elle reflète l’obligation qu’une personne a de réparer le préjudice causé par elle-même en vertu de la législation ou de la responsabilité contractuelle.



LES DIFFERENTS TYPES DE CONTRAT D’ASSURANCE


Que vous soyez un investisseur, un propriétaire-occupant ou un locataire, votre profil détermine le type de contrat à choisir tandis que le type de risque à assurer, que ce soit une maison ou un appartement, généralement détermine, lui, les modalités de cette protection.


L’assurance habitation contractée par le propriétaire-occupant :


Le propriétaire-occupant protège son bien immobilier en assurant et le bâtiment lui-même (c’est-à-dire sa structure et les installations internes) et son contenu (à savoir les meubles et les effets personnels). Cette couverture peut souvent inclure également la responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble.


· Quand le risque est une maison : le contrat est souscrit directement entre la compagnie d’assurance et le souscripteur.


· Quand le risque est un appartement dans une résidence, un contrat pour la résidence toute entière est généralement contracté par le syndic de copropriété au nom de chaque propriétaire.


Tous ces preneurs d’assurance sélectionnent une seule et même compagnie. L’assurance contractée protège chaque risque personnel contre les dommages qui pourraient survenir dans les parties privées et communes du bâtiment. Le risque dans ce cas ne comprend pas les dommages sur les objets personnels.


La prime est payée par le syndic de copropriété et elle est par la suite réallouée avec les autres charges de la résidence, à chaque propriétaire au prorata de la surface dont il est propriétaire. Si l’un des souscripteurs juge le niveau de couverture insuffisant, il est généralement possible de l’augmenter, de manière individuelle, en même temps que la souscription d’assurance pour biens personnels (meubles et effets).



L’assurance habitation contractée par le locataire :


Assurer une propriété n’est pas une obligation légale mais elle est souvent imposée par le contrat de bail. La prise de bail et la responsabilité qu’un locataire engage vis-à-vis de cette propriété et de sa maintenance, se traduit donc par une prise d’assurance. Elle protège contre les dommages qui peuvent être causés sur les équipements intérieurs, meubles et autres biens personnels et elle comprend une responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble.


Ces contrats sont souvent des contrats standards, appelés ici « assurance – risque locatif ». La plupart d’entre eux protègent le risque spécifiquement contre les dommages provoqués par les incendies et l’eau, le bris de glace, le vol, certains évènements climatiques et ils engagent également la responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble.


Si le risque est occupé par plusieurs locataires, leur responsabilité est allouée selon la surface utilisée par chacun.


La police d’assurance est contractée de la même manière, quel que soit le type de risque, maison ou appartement. Elle est contractée directement entre le souscripteur et la compagnie d’assurance.



L’assurance habitation contractée par le propriétaire-investisseur :


L’investisseur peut assurer son bien immobilier en protégeant le bâtiment lui-même et les installations internes, telles que la cuisine et les sanitaires. Une responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble peut également être contractée.


Si le propriétaire investisseur décide de louer son bien immobilier, il peut également choisir de se protéger contre la perte de revenus locatifs.


· Si le bien immobilier est une maison, le contrat est négocié directement entre le souscripteur et la compagnie d’assurance.

· Si le bien immobilier est un appartement, le contrat est négocié par le syndic de copropriété au nom de tous les propriétaires de la résidence, quel que soit leur statut, occupant ou investisseur. Le contrat protège les parties communes et les parties privées. Le coût de la police d’assurance est alloué par la suite à chaque propriétaire au prorata de la surface possédée.


LES COUVERTURES D’ASSURANCE LES PLUS COURANTES


Vous pouvez protéger tout ce que vous possédez et contre tout risque imaginable. Nous vous listons ci-dessous uniquement les couvertures les plus courantes que vous retrouverez lors de vos démarches personnelles.




Les couvertures d’assurance les plus courantes

"Si cela m’était possible, j’écrirais le mot assurance dans chaque foyer et sur le front de chaque homme tant je suis convaincu que l’assurance peut, à un prix modéré, libérer les familles des catastrophes irréparables." Ces mots prononcés par Winston Churchill sont toujours d’actualité. Alors voici donc une vue d’ensemble des principaux points à prendre en considération lorsque vous recherchez une assurance pour un bien immobilier.


COMMENÇONS AVEC LE JARGON


Risque : ce terme désigne la propriété à assurer, quelle qu’elle soit, la maison que vous êtes en train de faire construire, celle dans laquelle vous vivez, celle que vous louez or celle dans laquelle vous investissez.

Dommages : ceux mentionnés ici sont le résultat d’un accident ou d’un vol. Ils sont les seuls qu’une compagnie d’assurance acceptera généralement de couvrir.

Proposition / devis : ces termes décrivent le formulaire qui est utilisé pour compiler toutes les informations nécessaires à l’élaboration d’une couverture d’assurance adéquate au risque considéré.

Police d’assurance : elle représente le contrat accepté par les deux parties : le souscripteur de l’assurance et la compagnie d’assurance. Elle décrit en détail la couverture souscrite ainsi que ses coûts et ses modalités d’application.

Prime : c’est le terme officiel utilisé pour décrire le coût de l’assurance. Elle est payée annuellement ou par annuités mensuelles.

Franchise : elle représente la part des dommages que le souscripteur d’assurance a accepté, de manière contractuelle, à payer lui-même. Dans ce cas, la compagnie d’assurance ne couvre que le coût des dommages qui excède cette franchise.

Responsabilité civile : elle reflète l’obligation qu’une personne a de réparer le préjudice causé par elle-même en vertu de la législation ou de la responsabilité contractuelle.



LES DIFFERENTS TYPES DE CONTRAT D’ASSURANCE


Que vous soyez un investisseur, un propriétaire-occupant ou un locataire, votre profil détermine le type de contrat à choisir tandis que le type de risque à assurer, que ce soit une maison ou un appartement, généralement détermine, lui, les modalités de cette protection.


L’assurance habitation contractée par le propriétaire-occupant :


Le propriétaire-occupant protège son bien immobilier en assurant et le bâtiment lui-même (c’est-à-dire sa structure et les installations internes) et son contenu (à savoir les meubles et les effets personnels). Cette couverture peut souvent inclure également la responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble.


· Quand le risque est une maison : le contrat est souscrit directement entre la compagnie d’assurance et le souscripteur.


· Quand le risque est un appartement dans une résidence, un contrat pour la résidence toute entière est généralement contracté par le syndic de copropriété au nom de chaque propriétaire.


Tous ces preneurs d’assurance sélectionnent une seule et même compagnie. L’assurance contractée protège chaque risque personnel contre les dommages qui pourraient survenir dans les parties privées et communes du bâtiment. Le risque dans ce cas ne comprend pas les dommages sur les objets personnels.


La prime est payée par le syndic de copropriété et elle est par la suite réallouée avec les autres charges de la résidence, à chaque propriétaire au prorata de la surface dont il est propriétaire. Si l’un des souscripteurs juge le niveau de couverture insuffisant, il est généralement possible de l’augmenter, de manière individuelle, en même temps que la souscription d’assurance pour biens personnels (meubles et effets).



L’assurance habitation contractée par le locataire :


Assurer une propriété n’est pas une obligation légale mais elle est souvent imposée par le contrat de bail. La prise de bail et la responsabilité qu’un locataire engage vis-à-vis de cette propriété et de sa maintenance, se traduit donc par une prise d’assurance. Elle protège contre les dommages qui peuvent être causés sur les équipements intérieurs, meubles et autres biens personnels et elle comprend une responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble.


Ces contrats sont souvent des contrats standards, appelés ici « assurance – risque locatif ». La plupart d’entre eux protègent le risque spécifiquement contre les dommages provoqués par les incendies et l’eau, le bris de glace, le vol, certains évènements climatiques et ils engagent également la responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble.


Si le risque est occupé par plusieurs locataires, leur responsabilité est allouée selon la surface utilisée par chacun.


La police d’assurance est contractée de la même manière, quel que soit le type de risque, maison ou appartement. Elle est contractée directement entre le souscripteur et la compagnie d’assurance.



L’assurance habitation contractée par le propriétaire-investisseur :


L’investisseur peut assurer son bien immobilier en protégeant le bâtiment lui-même et les installations internes, telles que la cuisine et les sanitaires. Une responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble peut également être contractée.


Si le propriétaire investisseur décide de louer son bien immobilier, il peut également choisir de se protéger contre la perte de revenus locatifs.


· Si le bien immobilier est une maison, le contrat est négocié directement entre le souscripteur et la compagnie d’assurance.

· Si le bien immobilier est un appartement, le contrat est négocié par le syndic de copropriété au nom de tous les propriétaires de la résidence, quel que soit leur statut, occupant ou investisseur. Le contrat protège les parties communes et les parties privées. Le coût de la police d’assurance est alloué par la suite à chaque propriétaire au prorata de la surface possédée.


LES COUVERTURES D’ASSURANCE LES PLUS COURANTES


Vous pouvez protéger tout ce que vous possédez et contre tout risque imaginable. Nous vous listons ci-dessous uniquement les couvertures les plus courantes que vous retrouverez lors de vos démarches personnelles.




Les couvertures d’assurance les plus courantes


"Si cela m’était possible, j’écrirais le mot assurance dans chaque foyer et sur le front de chaque homme tant je suis convaincu que l’assurance peut, à un prix modéré, libérer les familles des catastrophes irréparables." Ces mots prononcés par Winston Churchill sont toujours d’actualité. Alors voici donc une vue d’ensemble des principaux points à prendre en considération lorsque vous recherchez une assurance pour un bien immobilier.


COMMENÇONS AVEC LE JARGON


Risque : ce terme désigne la propriété à assurer, quelle qu’elle soit, la maison que vous êtes en train de faire construire, celle dans laquelle vous vivez, celle que vous louez or celle dans laquelle vous investissez.

Dommages : ceux mentionnés ici sont le résultat d’un accident ou d’un vol. Ils sont les seuls qu’une compagnie d’assurance acceptera généralement de couvrir.

Proposition / devis : ces termes décrivent le formulaire qui est utilisé pour compiler toutes les informations nécessaires à l’élaboration d’une couverture d’assurance adéquate au risque considéré.

Police d’assurance : elle représente le contrat accepté par les deux parties : le souscripteur de l’assurance et la compagnie d’assurance. Elle décrit en détail la couverture souscrite ainsi que ses coûts et ses modalités d’application.

Prime : c’est le terme officiel utilisé pour décrire le coût de l’assurance. Elle est payée annuellement ou par annuités mensuelles.

Franchise : elle représente la part des dommages que le souscripteur d’assurance a accepté, de manière contractuelle, à payer lui-même. Dans ce cas, la compagnie d’assurance ne couvre que le coût des dommages qui excède cette franchise.

Responsabilité civile : elle reflète l’obligation qu’une personne a de réparer le préjudice causé par elle-même en vertu de la législation ou de la responsabilité contractuelle.



LES DIFFERENTS TYPES DE CONTRAT D’ASSURANCE


Que vous soyez un investisseur, un propriétaire-occupant ou un locataire, votre profil détermine le type de contrat à choisir tandis que le type de risque à assurer, que ce soit une maison ou un appartement, généralement détermine, lui, les modalités de cette protection.


L’assurance habitation contractée par le propriétaire-occupant :


Le propriétaire-occupant protège son bien immobilier en assurant et le bâtiment lui-même (c’est-à-dire sa structure et les installations internes) et son contenu (à savoir les meubles et les effets personnels). Cette couverture peut souvent inclure également la responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble.


· Quand le risque est une maison : le contrat est souscrit directement entre la compagnie d’assurance et le souscripteur.


· Quand le risque est un appartement dans une résidence, un contrat pour la résidence toute entière est généralement contracté par le syndic de copropriété au nom de chaque propriétaire.


Tous ces preneurs d’assurance sélectionnent une seule et même compagnie. L’assurance contractée protège chaque risque personnel contre les dommages qui pourraient survenir dans les parties privées et communes du bâtiment. Le risque dans ce cas ne comprend pas les dommages sur les objets personnels.


La prime est payée par le syndic de copropriété et elle est par la suite réallouée avec les autres charges de la résidence, à chaque propriétaire au prorata de la surface dont il est propriétaire. Si l’un des souscripteurs juge le niveau de couverture insuffisant, il est généralement possible de l’augmenter, de manière individuelle, en même temps que la souscription d’assurance pour biens personnels (meubles et effets).



L’assurance habitation contractée par le locataire :


Assurer une propriété n’est pas une obligation légale mais elle est souvent imposée par le contrat de bail. La prise de bail et la responsabilité qu’un locataire engage vis-à-vis de cette propriété et de sa maintenance, se traduit donc par une prise d’assurance. Elle protège contre les dommages qui peuvent être causés sur les équipements intérieurs, meubles et autres biens personnels et elle comprend une responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble.


Ces contrats sont souvent des contrats standards, appelés ici « assurance – risque locatif ». La plupart d’entre eux protègent le risque spécifiquement contre les dommages provoqués par les incendies et l’eau, le bris de glace, le vol, certains évènements climatiques et ils engagent également la responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble.


Si le risque est occupé par plusieurs locataires, leur responsabilité est allouée selon la surface utilisée par chacun.


La police d’assurance est contractée de la même manière, quel que soit le type de risque, maison ou appartement. Elle est contractée directement entre le souscripteur et la compagnie d’assurance.



L’assurance habitation contractée par le propriétaire-investisseur :


L’investisseur peut assurer son bien immobilier en protégeant le bâtiment lui-même et les installations internes, telles que la cuisine et les sanitaires. Une responsabilité civile vis-à-vis de l’immeuble peut également être contractée.


Si le propriétaire investisseur décide de louer son bien immobilier, il peut également choisir de se protéger contre la perte de revenus locatifs.


· Si le bien immobilier est une maison, le contrat est négocié directement entre le souscripteur et la compagnie d’assurance.

· Si le bien immobilier est un appartement, le contrat est négocié par le syndic de copropriété au nom de tous les propriétaires de la résidence, quel que soit leur statut, occupant ou investisseur. Le contrat protège les parties communes et les parties privées. Le coût de la police d’assurance est alloué par la suite à chaque propriétaire au prorata de la surface possédée.


LES COUVERTURES D’ASSURANCE LES PLUS COURANTES


Vous pouvez protéger tout ce que vous possédez et contre tout risque imaginable. Nous vous listons ci-dessous uniquement les couvertures les plus courantes que vous retrouverez lors de vos démarches personnelles.


Les couvertures d’assurance les plus courantes


Les couvertures numérotées de 1 à 6 sont les plus fréquentes, et on les retrouve dans la plupart des polices d’assurance standardisées. Il est néanmoins très important de lire toutes les clauses sous chaque libellé.


Pour chacun de ces libellés, il y a des circonstances pour lesquelles vous pouvez être automatiquement couverts et d’autres pour lesquelles il vous faudra en faire la demande expresse (moyennant un surplus de coût). Par exemple, si vous pensez qu’une couverture contre les dégâts des eaux vous protège contre tout dégât des eaux, il se peut qu’en réalité, vous soyez assuré contre les dégâts provoqués par un tuyau percé et non contre ceux provoqués par un souci de condensation.


Certains libellés peuvent être incorrectement interprétés ; la protection contre la foudre peut être inclus sous le libellé « incendie » et non sous celui nommé « forces de la nature ».



6 - Responsabilité Civile


La responsabilité civile est une couverture récurrente dans les contrats d’assurance les plus standards, néanmoins, dans un souci de compréhension, nous devons faire la distinction suivante :


La responsabilité civile – Familiale : en tant que chef de famille, vous êtes responsable pour les dommages – physiques et matériels – qui ont été provoqués par votre négligence ou par celle d’un membre de votre famille (animaux domestiques y compris). Cette responsabilité n’a rien à voir avec votre situation immobilière ou votre porte-folio d’investissement.


La responsabilité civile – Immeuble : à ne pas confondre avec celle ci-dessus. En tant que propriétaire et en tant qu’occupant d’un immeuble (maison ou appartement), vous êtes responsable pour les dommages qui sont liés à l’immeuble par votre négligence ou par celle d’un membre de votre famille (animaux domestiques y compris). Le contenu de cette couverture prend en compte le type de bâtiment et ses éléments, à savoir, par exemple, un ascenseur, ou une structure extérieure telle qu’une piscine.



7 – Immeuble en construction


Quand un immeuble est en construction, tous les corps d’état intervenants sont couverts par leur assurance professionnelle. Le chef de chantier s’assure qu’il en est bien le cas et que l’ensemble des contrats protège contre toutes les situations accidentelles possibles, qui sont susceptibles d’exister, y compris le vol.


Cependant, il est conseillé que le futur propriétaire contracte une assurance pour se protéger physiquement lors des visites de chantier.


Quand le projet de construction est financé par un emprunt bancaire, la banque émettrice peut exiger que le client assure le bien contre les incendies et les forces de la nature.


Le contrat ci-dessus contracté durant la construction est ensuite convertit en un contrat d’habitation ordinaire, que ce soit un contrat d’habitation pour propriétaire-occupant ou propriétaire-investisseur.


8 – Solde Restant Dû


Quand l’achat d’un bien immobilier est financé par un emprunt bancaire, la banque émettrice peut exiger que cette somme soit assurée par son bénéficiaire. La prime d’assurance est calculée en fonction de la valeur de l’emprunt, des termes de son remboursement et du profil du souscripteur. Cette assurance protège l’institution bancaire contre les défauts de remboursement.


9 – Garantie Décennale et Garantie Biennale


A l’inverse de celles mentionnées ci-dessus, ces deux assurances ne sont pas souscrites par le propriétaire ou l‘occupant de l’immeuble mais par son constructeur ou son promoteur. Cependant, ces polices d’assurance bénéficient au propriétaire dans le cas où elles ont été souscrites correctement et qu’il y a un défaut de construction qui est découvert après que l’immeuble ait été terminé.


La Garantie Décennale protège contre les défauts de construction qui affectent la stabilité et la structure même de l’immeuble, structure représentée notamment par le toit, les murs, les ouvertures. Cette assurance est valide dix ans après la fin de la construction de l’immeuble.


La Garantie Biennale protège contre les défauts de construction qui affectent les autres éléments de l’immeuble, plus petits que ceux de structure, notamment ceux qui sont introduits déjà assemblés, tels que la chaudière et les volets roulants. Cette assurance est valide 2 ans après la fin de la construction de l’immeuble.


La police d’assurance doit clairement catégoriser chaque élément de l’immeuble.



10 – La perte de revenus locatifs


Comme déjà mentionné ci-dessus, il s’agit ici d’une assurance qu’un bailleur peut contracter afin d’assurer la continuité de ses revenus locatifs.

Il y a ici deux cas de figure envisageables:

- Quand la propriété n’est pas louée pendant un certain temps, par exemple quand le bailleur est à la recherche d’un locataire,

- Quand le locataire est en défaut de paiement.



LES MODALITES DU CONTRAT D’ASSURANCE


Que vérifier quand vous contractez une police d’assurance


1 Exigez des devis : il y avait quelques dizaines de compagnies d’assurance au Luxembourg (*) alors la compétition est forte. Cela vous donne l’opportunité de comparer les prix et de rechercher la police d’assurance qui convient le mieux à vos besoins et à votre situation. Insistez, tout d’abord et par écrit, pour une proposition. Un contrat d’assurance peut être mis en place avant que vous ayez signé quoi que ce soit et avant même que vous ayez payé une prime ou une partie de prime ; cependant vous voulez d’abord vous assurer que vous faites le bon choix avant de vous retrouver coincé par inadvertance.

2 Renseignez vous sur les modalités d’amendement de la police en vue d’un changement dans votre vie. Certains contrats sont signés pour une année et ne peuvent être interrompus en cours d’année.

3 Vérifiez comment un sinistre affecte votre couverture et son coût futur.

4 Assurez vous de prendre connaissance des modalités de terminaison de contrat. Souvent nous nous focalisons tellement sur les modalités d’entrée contractuelle que nous en oublions celles de sortie, qui sont tout aussi importantes. Respectez donc bien les délais de préavis à donner. La plupart des compagnies vous demande d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Assurez donc vous bien que l’accusé de réception de la lettre vous revient et cela dans les temps impartis.


Comment évaluer le risque ?


Pour ce qui est d’un immeuble, la valeur considérée est généralement celle de la reconstruction. Les coûts de reconstruction des fondations et du sous-sol sont pris en compte.


Pour ce qui est des biens à l’intérieur de l’immeuble, vous pouvez choisir d’établir un somme globale, suffisamment importante pour couvrir les frais de remplacement au cas où tout serait perdu. Cela vous évite donc de tout lister, article par article.


Pour les articles plus particuliers tels que des œuvres d’art, une collection de vins rares, une évaluation professionnelle est généralement exigée et peut-être effectuée par la compagnie d’assurance elle-même. Ces biens sont l’objet d’une considération particulière dans le contrat.


L’évaluation du risque, et par conséquent celle de l’assurance habitation, est différente selon si vous êtes un propriétaire-occupant, un locataire ou un investisseur.



Faire une demande d’indemnisation


· Corrélation de faits : une grande clarté est ici nécessaire ; le demandeur doit prouver l’existence de 3 éléments distincts afin de pouvoir activer la procédure d’indemnisation.

o Il doit y avoir un acte initial ou événement clairement reconnu,

o Les dommages doivent être réels,

o La corrélation entre l‘acte initial et les dommages provoqués doit être irréfutable.


· La présomption de responsabilité : les cas de figures deviennent épineux quand le risque appartient à une personne et est loué par une autre. Par défaut, le locataire est automatiquement responsable pour tout dommage à moins qu’il puisse prouver son innocence ; le bailleur n’a rien à prouver. Trois types de circonstances font lever la responsabilité du locataire :

o Le cas de Force Majeure : rien ne peut être fait pour éviter le dommage, pas même la diligence du locataire.

o Un défaut de construction ou une faille dans la procédure de maintenance est identifié(e).

o Le dommage est le résultat de la propagation d’un accident émanant d’une propriété voisine.



RABAIS FISCAUX


Généralement, les contrats d’assurance souscrits pour protéger des personnes (et non des biens matériels) font l’objet d’un rabais fiscal. C’est le cas des contrats de responsabilité civile.


Les rabais sont reflétés dans la déclaration fiscale annuelle remplie par toute personne placée sous le régime fiscal Luxembourgeois.


Pour les conditions et les montants des rabais, rendez vous sur le site :

http://www.guichet.public.lu/citoyens/fr/logement/acquisition/aides-indirectes/primes-assurance/index.html


DISCLAIMER


Cet article est fourni à titre d'information seulement et il ne doit pas influencer la sélection d’une police d’assurance. Les contrats d'assurance sont spécifiques et complexes et doivent être entièrement étudiés par le souscripteur et un professionnel expert en assurance pour s'assurer que la couverture répond adéquatement aux besoins du demandeur.


Pour le propriétaire

Pour le locataire

Pour l’investisseur

1

Contre l’incendie

X

X

X

2

Contre les forces de la nature (tempêtes, etc)

X

X

X

3

Contre les dégâts des eaux

X

X

X

4

Contre le bris de glace

X

X

X

5

Contre le vol

X

X

X

6

Responsabilité civile – Immeuble

X

X

X

7

Solde Restant Dû

X


X

8

Quand la propriété est en construction

X


X

9

Garantie Décennale et Garantie Biennale

X


X

10

Perte de revenus locatifs



X


Les couvertures numérotées de 1 à 6 sont les plus fréquentes, et on les retrouve dans la plupart des polices d’assurance standardisées. Il est néanmoins très important de lire toutes les clauses sous chaque libellé.


Pour chacun de ces libellés, il y a des circonstances pour lesquelles vous pouvez être automatiquement couverts et d’autres pour lesquelles il vous faudra en faire la demande expresse (moyennant un surplus de coût). Par exemple, si vous pensez qu’une couverture contre les dégâts des eaux vous protège contre tout dégât des eaux, il se peut qu’en réalité, vous soyez assuré contre les dégâts provoqués par un tuyau percé et non contre ceux provoqués par un souci de condensation.


Certains libellés peuvent être incorrectement interprétés ; la protection contre la foudre peut être inclus sous le libellé « incendie » et non sous celui nommé « forces de la nature ».



6 - Responsabilité Civile


La responsabilité civile est une couverture récurrente dans les contrats d’assurance les plus standards, néanmoins, dans un souci de compréhension, nous devons faire la distinction suivante :


La responsabilité civile – Familiale : en tant que chef de famille, vous êtes responsable pour les dommages – physiques et matériels – qui ont été provoqués par votre négligence ou par celle d’un membre de votre famille (animaux domestiques y compris). Cette responsabilité n’a rien à voir avec votre situation immobilière ou votre porte-folio d’investissement.


La responsabilité civile – Immeuble : à ne pas confondre avec celle ci-dessus. En tant que propriétaire et en tant qu’occupant d’un immeuble (maison ou appartement), vous êtes responsable pour les dommages qui sont liés à l’immeuble par votre négligence ou par celle d’un membre de votre famille (animaux domestiques y compris). Le contenu de cette couverture prend en compte le type de bâtiment et ses éléments, à savoir, par exemple, un ascenseur, ou une structure extérieure telle qu’une piscine.



7 – Immeuble en construction


Quand un immeuble est en construction, tous les corps d’état intervenants sont couverts par leur assurance professionnelle. Le chef de chantier s’assure qu’il en est bien le cas et que l’ensemble des contrats protège contre toutes les situations accidentelles possibles, qui sont susceptibles d’exister, y compris le vol.


Cependant, il est conseillé que le futur propriétaire contracte une assurance pour se protéger physiquement lors des visites de chantier.


Quand le projet de construction est financé par un emprunt bancaire, la banque émettrice peut exiger que le client assure le bien contre les incendies et les forces de la nature.


Le contrat ci-dessus contracté durant la construction est ensuite convertit en un contrat d’habitation ordinaire, que ce soit un contrat d’habitation pour propriétaire-occupant ou propriétaire-investisseur.


8 – Solde Restant Dû


Quand l’achat d’un bien immobilier est financé par un emprunt bancaire, la banque émettrice peut exiger que cette somme soit assurée par son bénéficiaire. La prime d’assurance est calculée en fonction de la valeur de l’emprunt, des termes de son remboursement et du profil du souscripteur. Cette assurance protège l’institution bancaire contre les défauts de remboursement.


9 – Garantie Décennale et Garantie Biennale


A l’inverse de celles mentionnées ci-dessus, ces deux assurances ne sont pas souscrites par le propriétaire ou l‘occupant de l’immeuble mais par son constructeur ou son promoteur. Cependant, ces polices d’assurance bénéficient au propriétaire dans le cas où elles ont été souscrites correctement et qu’il y a un défaut de construction qui est découvert après que l’immeuble ait été terminé.


La Garantie Décennale protège contre les défauts de construction qui affectent la stabilité et la structure même de l’immeuble, structure représentée notamment par le toit, les murs, les ouvertures. Cette assurance est valide dix ans après la fin de la construction de l’immeuble.


La Garantie Biennale protège contre les défauts de construction qui affectent les autres éléments de l’immeuble, plus petits que ceux de structure, notamment ceux qui sont introduits déjà assemblés, tels que la chaudière et les volets roulants. Cette assurance est valide 2 ans après la fin de la construction de l’immeuble.


La police d’assurance doit clairement catégoriser chaque élément de l’immeuble.



10 – La perte de revenus locatifs


Comme déjà mentionné ci-dessus, il s’agit ici d’une assurance qu’un bailleur peut contracter afin d’assurer la continuité de ses revenus locatifs.

Il y a ici deux cas de figure envisageables:

- Quand la propriété n’est pas louée pendant un certain temps, par exemple quand le bailleur est à la recherche d’un locataire,

- Quand le locataire est en défaut de paiement.



LES MODALITES DU CONTRAT D’ASSURANCE


Que vérifier quand vous contractez une police d’assurance


1 Exigez des devis : il y avait quelques dizaines de compagnies d’assurance au Luxembourg (*) alors la compétition est forte. Cela vous donne l’opportunité de comparer les prix et de rechercher la police d’assurance qui convient le mieux à vos besoins et à votre situation. Insistez, tout d’abord et par écrit, pour une proposition. Un contrat d’assurance peut être mis en place avant que vous ayez signé quoi que ce soit et avant même que vous ayez payé une prime ou une partie de prime ; cependant vous voulez d’abord vous assurer que vous faites le bon choix avant de vous retrouver coincé par inadvertance.

2 Renseignez vous sur les modalités d’amendement de la police en vue d’un changement dans votre vie. Certains contrats sont signés pour une année et ne peuvent être interrompus en cours d’année.

3 Vérifiez comment un sinistre affecte votre couverture et son coût futur.

4 Assurez vous de prendre connaissance des modalités de terminaison de contrat. Souvent nous nous focalisons tellement sur les modalités d’entrée contractuelle que nous en oublions celles de sortie, qui sont tout aussi importantes. Respectez donc bien les délais de préavis à donner. La plupart des compagnies vous demande d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Assurez donc vous bien que l’accusé de réception de la lettre vous revient et cela dans les temps impartis.


Comment évaluer le risque ?


Pour ce qui est d’un immeuble, la valeur considérée est généralement celle de la reconstruction. Les coûts de reconstruction des fondations et du sous-sol sont pris en compte.


Pour ce qui est des biens à l’intérieur de l’immeuble, vous pouvez choisir d’établir un somme globale, suffisamment importante pour couvrir les frais de remplacement au cas où tout serait perdu. Cela vous évite donc de tout lister, article par article.


Pour les articles plus particuliers tels que des œuvres d’art, une collection de vins rares, une évaluation professionnelle est généralement exigée et peut-être effectuée par la compagnie d’assurance elle-même. Ces biens sont l’objet d’une considération particulière dans le contrat.


L’évaluation du risque, et par conséquent celle de l’assurance habitation, est différente selon si vous êtes un propriétaire-occupant, un locataire ou un investisseur.



Faire une demande d’indemnisation


· Corrélation de faits : une grande clarté est ici nécessaire ; le demandeur doit prouver l’existence de 3 éléments distincts afin de pouvoir activer la procédure d’indemnisation.

o Il doit y avoir un acte initial ou événement clairement reconnu,

o Les dommages doivent être réels,

o La corrélation entre l‘acte initial et les dommages provoqués doit être irréfutable.


· La présomption de responsabilité : les cas de figures deviennent épineux quand le risque appartient à une personne et est loué par une autre. Par défaut, le locataire est automatiquement responsable pour tout dommage à moins qu’il puisse prouver son innocence ; le bailleur n’a rien à prouver. Trois types de circonstances font lever la responsabilité du locataire :

o Le cas de Force Majeure : rien ne peut être fait pour éviter le dommage, pas même la diligence du locataire.

o Un défaut de construction ou une faille dans la procédure de maintenance est identifié(e).

o Le dommage est le résultat de la propagation d’un accident émanant d’une propriété voisine.



RABAIS FISCAUX


Généralement, les contrats d’assurance souscrits pour protéger des personnes (et non des biens matériels) font l’objet d’un rabais fiscal. C’est le cas des contrats de responsabilité civile.


Les rabais sont reflétés dans la déclaration fiscale annuelle remplie par toute personne placée sous le régime fiscal Luxembourgeois.


Pour les conditions et les montants des rabais, rendez vous sur le site :

http://www.guichet.public.lu/citoyens/fr/logement/acquisition/aides-indirectes/primes-assurance/index.html


DISCLAIMER


Cet article est fourni à titre d'information seulement et il ne doit pas influencer la sélection d’une police d’assurance. Les contrats d'assurance sont spécifiques et complexes et doivent être entièrement étudiés par le souscripteur et un professionnel expert en assurance pour s'assurer que la couverture répond adéquatement aux besoins du demandeur.



Les couvertures numérotées de 1 à 6 sont les plus fréquentes, et on les retrouve dans la plupart des polices d’assurance standardisées. Il est néanmoins très important de lire toutes les clauses sous chaque libellé.


Pour chacun de ces libellés, il y a des circonstances pour lesquelles vous pouvez être automatiquement couverts et d’autres pour lesquelles il vous faudra en faire la demande expresse (moyennant un surplus de coût). Par exemple, si vous pensez qu’une couverture contre les dégâts des eaux vous protège contre tout dégât des eaux, il se peut qu’en réalité, vous soyez assuré contre les dégâts provoqués par un tuyau percé et non contre ceux provoqués par un souci de condensation.


Certains libellés peuvent être incorrectement interprétés ; la protection contre la foudre peut être inclus sous le libellé « incendie » et non sous celui nommé « forces de la nature ».



6 - Responsabilité Civile


La responsabilité civile est une couverture récurrente dans les contrats d’assurance les plus standards, néanmoins, dans un souci de compréhension, nous devons faire la distinction suivante :


La responsabilité civile – Familiale : en tant que chef de famille, vous êtes responsable pour les dommages – physiques et matériels – qui ont été provoqués par votre négligence ou par celle d’un membre de votre famille (animaux domestiques y compris). Cette responsabilité n’a rien à voir avec votre situation immobilière ou votre porte-folio d’investissement.


La responsabilité civile – Immeuble : à ne pas confondre avec celle ci-dessus. En tant que propriétaire et en tant qu’occupant d’un immeuble (maison ou appartement), vous êtes responsable pour les dommages qui sont liés à l’immeuble par votre négligence ou par celle d’un membre de votre famille (animaux domestiques y compris). Le contenu de cette couverture prend en compte le type de bâtiment et ses éléments, à savoir, par exemple, un ascenseur, ou une structure extérieure telle qu’une piscine.



7 – Immeuble en construction


Quand un immeuble est en construction, tous les corps d’état intervenants sont couverts par leur assurance professionnelle. Le chef de chantier s’assure qu’il en est bien le cas et que l’ensemble des contrats protège contre toutes les situations accidentelles possibles, qui sont susceptibles d’exister, y compris le vol.


Cependant, il est conseillé que le futur propriétaire contracte une assurance pour se protéger physiquement lors des visites de chantier.


Quand le projet de construction est financé par un emprunt bancaire, la banque émettrice peut exiger que le client assure le bien contre les incendies et les forces de la nature.


Le contrat ci-dessus contracté durant la construction est ensuite convertit en un contrat d’habitation ordinaire, que ce soit un contrat d’habitation pour propriétaire-occupant ou propriétaire-investisseur.


8 – Solde Restant Dû


Quand l’achat d’un bien immobilier est financé par un emprunt bancaire, la banque émettrice peut exiger que cette somme soit assurée par son bénéficiaire. La prime d’assurance est calculée en fonction de la valeur de l’emprunt, des termes de son remboursement et du profil du souscripteur. Cette assurance protège l’institution bancaire contre les défauts de remboursement.


9 – Garantie Décennale et Garantie Biennale


A l’inverse de celles mentionnées ci-dessus, ces deux assurances ne sont pas souscrites par le propriétaire ou l‘occupant de l’immeuble mais par son constructeur ou son promoteur. Cependant, ces polices d’assurance bénéficient au propriétaire dans le cas où elles ont été souscrites correctement et qu’il y a un défaut de construction qui est découvert après que l’immeuble ait été terminé.


La Garantie Décennale protège contre les défauts de construction qui affectent la stabilité et la structure même de l’immeuble, structure représentée notamment par le toit, les murs, les ouvertures. Cette assurance est valide dix ans après la fin de la construction de l’immeuble.


La Garantie Biennale protège contre les défauts de construction qui affectent les autres éléments de l’immeuble, plus petits que ceux de structure, notamment ceux qui sont introduits déjà assemblés, tels que la chaudière et les volets roulants. Cette assurance est valide 2 ans après la fin de la construction de l’immeuble.


La police d’assurance doit clairement catégoriser chaque élément de l’immeuble.



10 – La perte de revenus locatifs


Comme déjà mentionné ci-dessus, il s’agit ici d’une assurance qu’un bailleur peut contracter afin d’assurer la continuité de ses revenus locatifs.

Il y a ici deux cas de figure envisageables:

- Quand la propriété n’est pas louée pendant un certain temps, par exemple quand le bailleur est à la recherche d’un locataire,

- Quand le locataire est en défaut de paiement.



LES MODALITES DU CONTRAT D’ASSURANCE


Que vérifier quand vous contractez une police d’assurance


1 Exigez des devis : il y avait quelques dizaines de compagnies d’assurance au Luxembourg (*) alors la compétition est forte. Cela vous donne l’opportunité de comparer les prix et de rechercher la police d’assurance qui convient le mieux à vos besoins et à votre situation. Insistez, tout d’abord et par écrit, pour une proposition. Un contrat d’assurance peut être mis en place avant que vous ayez signé quoi que ce soit et avant même que vous ayez payé une prime ou une partie de prime ; cependant vous voulez d’abord vous assurer que vous faites le bon choix avant de vous retrouver coincé par inadvertance.

2 Renseignez vous sur les modalités d’amendement de la police en vue d’un changement dans votre vie. Certains contrats sont signés pour une année et ne peuvent être interrompus en cours d’année.

3 Vérifiez comment un sinistre affecte votre couverture et son coût futur.

4 Assurez vous de prendre connaissance des modalités de terminaison de contrat. Souvent nous nous focalisons tellement sur les modalités d’entrée contractuelle que nous en oublions celles de sortie, qui sont tout aussi importantes. Respectez donc bien les délais de préavis à donner. La plupart des compagnies vous demande d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Assurez donc vous bien que l’accusé de réception de la lettre vous revient et cela dans les temps impartis.


Comment évaluer le risque ?


Pour ce qui est d’un immeuble, la valeur considérée est généralement celle de la reconstruction. Les coûts de reconstruction des fondations et du sous-sol sont pris en compte.


Pour ce qui est des biens à l’intérieur de l’immeuble, vous pouvez choisir d’établir un somme globale, suffisamment importante pour couvrir les frais de remplacement au cas où tout serait perdu. Cela vous évite donc de tout lister, article par article.


Pour les articles plus particuliers tels que des œuvres d’art, une collection de vins rares, une évaluation professionnelle est généralement exigée et peut-être effectuée par la compagnie d’assurance elle-même. Ces biens sont l’objet d’une considération particulière dans le contrat.


L’évaluation du risque, et par conséquent celle de l’assurance habitation, est différente selon si vous êtes un propriétaire-occupant, un locataire ou un investisseur.



Faire une demande d’indemnisation


· Corrélation de faits : une grande clarté est ici nécessaire ; le demandeur doit prouver l’existence de 3 éléments distincts afin de pouvoir activer la procédure d’indemnisation.

o Il doit y avoir un acte initial ou événement clairement reconnu,

o Les dommages doivent être réels,

o La corrélation entre l‘acte initial et les dommages provoqués doit être irréfutable.


· La présomption de responsabilité : les cas de figures deviennent épineux quand le risque appartient à une personne et est loué par une autre. Par défaut, le locataire est automatiquement responsable pour tout dommage à moins qu’il puisse prouver son innocence ; le bailleur n’a rien à prouver. Trois types de circonstances font lever la responsabilité du locataire :

o Le cas de Force Majeure : rien ne peut être fait pour éviter le dommage, pas même la diligence du locataire.

o Un défaut de construction ou une faille dans la procédure de maintenance est identifié(e).

o Le dommage est le résultat de la propagation d’un accident émanant d’une propriété voisine.



RABAIS FISCAUX


Généralement, les contrats d’assurance souscrits pour protéger des personnes (et non des biens matériels) font l’objet d’un rabais fiscal. C’est le cas des contrats de responsabilité civile.


Les rabais sont reflétés dans la déclaration fiscale annuelle remplie par toute personne placée sous le régime fiscal Luxembourgeois.


Pour les conditions et les montants des rabais, rendez vous sur le site :

http://www.guichet.public.lu/citoyens/fr/logement/acquisition/aides-indirectes/primes-assurance/index.html


DISCLAIMER


Cet article est fourni à titre d'information seulement et il ne doit pas influencer la sélection d’une police d’assurance. Les contrats d'assurance sont spécifiques et complexes et doivent être entièrement étudiés par le souscripteur et un professionnel expert en assurance pour s'assurer que la couverture répond adéquatement aux besoins du demandeur.


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